Wanneer is de Wwft van toepassing voor makelaars
De Wwft is alleen van toepassing op een makelaar wanneer deze in de uitoefening van zijn beroep diensten verricht – gericht op de aan- en verkoop van onroerende zaken. Op dit moment valt de huur en verhuur van onroerende zaken (nog) niet onder de Wwft.
Wanneer de werkzaamheden van de makelaar zich beperken tot het plaatsen van een woning of pand op bijvoorbeeld Funda, dan valt dit ook onder de Wwft. De werkzaamheden van de makelaar zijn zodanig cruciaal omdat zonder de medewerking van de makelaar komt de transactie niet of moeilijk tot stand. Een makelaar maakt gebruik van zijn unieke positie om connecties te leggen zodat er snel sprake is van een bemiddeling.
Wie is de cliënt voor de makelaar?
De cliënt is de (natuurlijk) persoon of vennootschap die de opdracht voor het kopen of verkopen van een pand verstrekt aan de makelaar. De wederpartij wordt ook gezien als cliënt. Voor beide partijen dient de makelaar een cliëntenonderzoek te verrichten.
Verricht de makelaar regelmatig werk voor dezelfde cliënt, dan hoeft hij niet bij iedere opdracht het cliëntenonderzoek te verrichten. Echter dient de makelaar wel periodiek de cliënt te reviewen. Immers kunnen de risico’s wijzigen.
Risico’s beoordelen in het kader van Customer Due Diligence (CDD)
De Wwft verplicht u om de risico’s van uw cliënt in kaart te brengen. Afhankelijk van het risiconiveau dienen er aanvullende maatregelen genomen te worden om de risico’s te mitigeren. Aan de hand van de risicobeoordeling kunt u ook tot de conclusie komen dat u niet voldoende beheersmaatregelen heeft om de risico te mitigeren. In dat geval besluit u de zakenrelatie niet aan te gaan. Dit geldt voor alle Wwft-plichtige instellingen. Naast de gebruikelijke risicofactoren zijn er een aantal risicofactoren extra relevant voor makelaars.
Landenrisico
Een Wwft-plichtige instelling kijkt naar de woonplaats, vestiging of nationaliteit van de cliënt. Sommige landen vertonen tekortkomingen op gebied van witwassen en terrorismefinanciering. Cliënten met banden aan zo’n land brengen veel risico met zich mee. De FATF geeft aan welke landen een hoog niveau van corruptie of andere criminele activiteiten hebben. Een makelaar dient in ieder geval rekening te houden van de publicaties van de FATF. Let ook op landen die gesanctioneerd zijn door de EU of VN. Het landenrisico beoordelen is erg belangrijk voor makelaars. Zij dienen hun vraagtekens te zetten wanneer een persoon uit bijv. een gesanctioneerd land een bedrijfspand wilt kopen in Nederland.
Cliënt risico’s
Vanwege de aard van de business zijn een aantal cliënt gerelateerde risicofactoren erg belangrijk. Zo wilt een makelaar altijd weten of de cliënt werkzaam is voor rechtspersonen met een complexe groepsstructuur. Ook dient er extra aandacht besteed te worden aan personen met een zeer groot vermogen (high-net worth individueels en ondernemingen die niet onderwerpen zijn aan een vorm van toezicht. De prijzen van panden zijn voor een deel subjectief en dus is de kans op witwassen hoog.
Product risico
Bij kopers van een pand voor de uitoefening van een beroep of het openen van een winkel, wilt de makelaar weten wat de koper precies gaat doen. Sommige winkels en beroepen zijn namelijk gevoeliger voor witwassen en fraude. Hierbij kunt u denken aan cash intensieve branches (bijvoorbeeld in de horeca, massagesalons, autohandel, schroothandel), seksbranche, belwinkels, coffeeshops en growshops.
Compliance functie
Er wordt van u verwacht dat, zover dit evenredig is aan de aard en omvang van de instelling, u invulling geeft aan een compliance functie. De compliance medewerker zorgt voor de naleving van de wettelijke verplichtingen en het beleid wat het makelaarskantoor zelf heeft opgesteld. In geval van een ongebruikelijke transactie zal deze medewerker ook de melding indienen bij de FIU-NL.
De verplichting tot het inrichten van een compliance functie geldt niet voor natuurlijke personen en eenmanszaken.